{"id":804,"date":"2026-01-12T12:49:58","date_gmt":"2026-01-12T15:49:58","guid":{"rendered":"https:\/\/pressroom.cqap.com.ar\/?p=804"},"modified":"2026-01-12T12:49:58","modified_gmt":"2026-01-12T15:49:58","slug":"cuando-una-propiedad-tiene-mas-de-un-dueno-acuerdos-derechos-y-que-hacer-si-no-hay-consenso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pressroom.cqap.com.ar\/index.php\/cuando-una-propiedad-tiene-mas-de-un-dueno-acuerdos-derechos-y-que-hacer-si-no-hay-consenso\/","title":{"rendered":"Cuando una propiedad tiene m\u00e1s de un due\u00f1o: acuerdos, derechos y qu\u00e9 hacer si no hay consenso"},"content":{"rendered":"\n

Dr. Pablo J.\u00a0Braslavsky<\/strong>
Abogado especialista en propiedades y sucesiones
Estructuraci\u00f3n e ingenier\u00eda en negocios inmobiliarios
@solucionlegalpropiedades<\/p>\n\n\n\n

Herencias, separaciones, sociedades familiares o inversiones compartidas suelen derivar en una misma situaci\u00f3n: un inmueble con m\u00e1s de un propietario. Aunque al inicio puede parecer una soluci\u00f3n pr\u00e1ctica, con el tiempo aparecen dudas, desacuerdos y decisiones pendientes que, si no se abordan a tiempo, pueden transformarse en conflictos prolongados.<\/p>\n\n\n\n

Desde el punto de vista legal, esta figura se conoce como condominio<\/strong> y est\u00e1 expresamente regulada en la legislaci\u00f3n argentina.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 dice la ley en Argentina<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/strong> define al condominio como el derecho de propiedad que pertenece en com\u00fan a varias personas sobre un mismo bien, cada una con una parte indivisa<\/strong>. Es decir, todos son due\u00f1os, pero ninguno tiene una porci\u00f3n f\u00edsica determinada del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Un punto clave que establece la ley es que ning\u00fan copropietario est\u00e1 obligado a permanecer en el condominio de manera indefinida<\/strong>. Salvo casos excepcionales, cualquiera de los titulares puede solicitar en cualquier momento la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Existen algunas situaciones especiales \u2014como la indivisi\u00f3n forzosa prevista por la ley o los pactos de indivisi\u00f3n entre herederos por un plazo determinado\u2014, pero fuera de esos supuestos, el derecho a pedir la divisi\u00f3n es pleno y vigente.<\/p>\n\n\n\n

En muchas ocasiones, algunos inversores adquieren un inmueble para construir locales comerciales y luego se adjudican un local cada uno pudiendo escriturar el inmueble a su nombre una vez finalizada la obra y habiendo obtenido el final de obra que otorga la Municipalidad correspondiente. A fin de evitar problemas entre los socios y\/o divorcios y\/o medidas de embargos o inhibiciones por juicios laborales, penales o accidentes, acuerdan la indivisi\u00f3n forzosa la cu\u00e1l es levantada simult\u00e1neamente el d\u00eda de la escrituraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El acuerdo entre partes: la mejor alternativa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Siempre que sea posible, el acuerdo entre copropietarios<\/strong> es la opci\u00f3n m\u00e1s conveniente. Evita procesos judiciales largos, reduce costos y permite preservar relaciones personales o familiares.<\/p>\n\n\n\n

Entre las soluciones m\u00e1s habituales se encuentran:<\/p>\n\n\n\n

Vender el inmueble y distribuir el dinero seg\u00fan el porcentaje de cada propietario.<\/p>\n\n\n\n

Que uno de los titulares compre la parte del otro.<\/p>\n\n\n\n

Alquilar la propiedad y dividir los ingresos.<\/p>\n\n\n\n

Definir reglas claras de uso, mantenimiento y pago de gastos.<\/p>\n\n\n\n

Cuando estos acuerdos se formalizan correctamente, suelen ser definitivos y mucho m\u00e1s eficientes que cualquier instancia judicial.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 pasa cuando no hay acuerdo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si el consenso no es posible, la ley habilita la divisi\u00f3n del condominio<\/strong>. Esto puede resolverse de dos maneras:<\/p>\n\n\n\n

Divisi\u00f3n material<\/strong>, cuando el inmueble admite una subdivisi\u00f3n f\u00edsica, algo poco frecuente en propiedades urbanas.<\/p>\n\n\n\n

Son pocas las ocasiones en las cuales son dos o tres propiedades y que las mismas pueden adjudicarse a los herederos en su justa proporci\u00f3n y que puedan ser divididas y escriturables como PH y sin perjuicio de una justa compensaci\u00f3n por diferencia de valor en cuanto a metraje, orientaci\u00f3n o mejor estado de la propiedad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Venta del inmueble<\/strong>, generalmente mediante un proceso judicial, para luego repartir el dinero obtenido entre los copropietarios.<\/p>\n\n\n\n

Si bien es un derecho legal, este camino suele ser m\u00e1s largo, costoso y desgastante, por lo que se recomienda como \u00faltimo recurso dado que la propiedad sin acuerdo de los propietarios mientras tramita el juicio de divisi\u00f3n de condominio termina en subasta p\u00fablica obteniendo los propietarios un 60\/70% del valor real entre valor subasta, gastos de remate, honorarios martillero, honorarios profesionales de los abogados intervinientes<\/p>\n\n\n\n

Mientras tramita el juicio , la propiedad suma gastos de impuestos , tasas, servicios y riesgo que ingreses intrusos.<\/p>\n\n\n\n

En cambio si alguno de los propietarios se encuentra ocupando o usufructuando el inmueble, es decir dejando muebles, rodados, etc\u2026, tendr\u00eda que abonar los gastos mensuales y un canon locativo proporcional al resto de los cond\u00f3minos, caso contrario la acci\u00f3n judicial tendr\u00e1 como finalidad tasas un canon locativo el cu\u00e1l se descontar\u00e1 del monto residual que le quedar\u00e1 luego de todo al propietario en mora.<\/p>\n\n\n\n

Claves para prevenir conflictos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hablar del tema a tiempo, especialmente en contextos hereditarios.<\/p>\n\n\n\n

Contar con asesoramiento legal e inmobiliario desde el inicio.<\/p>\n\n\n\n

Realizar una valuaci\u00f3n objetiva del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Priorizar soluciones pr\u00e1cticas por sobre posiciones emocionales.<\/p>\n\n\n\n

Proceder a la venta del inmueble, pero evitar firmar boleto de compraventa sino que concurrir directamente a la escrituraci\u00f3n a fin de evitar penalidades por un arrepentimiento o mala actitud del cond\u00f3mino.<\/p>\n\n\n\n

Venta de la parte indivisa a un tercero quien actuar\u00e1 con las mismas acciones judiciales pero sin cuestiones familiares interrelacionadas o que afecten la toma de decisiones objetivas y correctas.<\/p>\n\n\n\n

Una decisi\u00f3n patrimonial, no solo legal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un inmueble compartido no es solo un bien: tambi\u00e9n es una relaci\u00f3n entre personas. Resolver a tiempo qu\u00e9 hacer con una propiedad en condominio permite ordenar el patrimonio, evitar conflictos innecesarios y tomar decisiones m\u00e1s alineadas con la realidad de cada propietario.<\/p>\n\n\n\n

Ya sea a trav\u00e9s del acuerdo o, en \u00faltima instancia, de la divisi\u00f3n del condominio, la clave est\u00e1 en no postergar una definici\u00f3n que impacta tanto en lo econ\u00f3mico como en lo personal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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