Dr. Pablo J. Braslavsky
Abogado especialista en propiedades y sucesiones
Estructuración e ingeniería en negocios inmobiliarios
@solucionlegalpropiedades
Herencias, separaciones, sociedades familiares o inversiones compartidas suelen derivar en una misma situación: un inmueble con más de un propietario. Aunque al inicio puede parecer una solución práctica, con el tiempo aparecen dudas, desacuerdos y decisiones pendientes que, si no se abordan a tiempo, pueden transformarse en conflictos prolongados.
Desde el punto de vista legal, esta figura se conoce como condominio y está expresamente regulada en la legislación argentina.
Qué dice la ley en Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación define al condominio como el derecho de propiedad que pertenece en común a varias personas sobre un mismo bien, cada una con una parte indivisa. Es decir, todos son dueños, pero ninguno tiene una porción física determinada del inmueble.
Un punto clave que establece la ley es que ningún copropietario está obligado a permanecer en el condominio de manera indefinida. Salvo casos excepcionales, cualquiera de los titulares puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.
Existen algunas situaciones especiales —como la indivisión forzosa prevista por la ley o los pactos de indivisión entre herederos por un plazo determinado—, pero fuera de esos supuestos, el derecho a pedir la división es pleno y vigente.
En muchas ocasiones, algunos inversores adquieren un inmueble para construir locales comerciales y luego se adjudican un local cada uno pudiendo escriturar el inmueble a su nombre una vez finalizada la obra y habiendo obtenido el final de obra que otorga la Municipalidad correspondiente. A fin de evitar problemas entre los socios y/o divorcios y/o medidas de embargos o inhibiciones por juicios laborales, penales o accidentes, acuerdan la indivisión forzosa la cuál es levantada simultáneamente el día de la escrituración.
El acuerdo entre partes: la mejor alternativa
Siempre que sea posible, el acuerdo entre copropietarios es la opción más conveniente. Evita procesos judiciales largos, reduce costos y permite preservar relaciones personales o familiares.
Entre las soluciones más habituales se encuentran:
Vender el inmueble y distribuir el dinero según el porcentaje de cada propietario.
Que uno de los titulares compre la parte del otro.
Alquilar la propiedad y dividir los ingresos.
Definir reglas claras de uso, mantenimiento y pago de gastos.
Cuando estos acuerdos se formalizan correctamente, suelen ser definitivos y mucho más eficientes que cualquier instancia judicial.
¿Qué pasa cuando no hay acuerdo?
Si el consenso no es posible, la ley habilita la división del condominio. Esto puede resolverse de dos maneras:
División material, cuando el inmueble admite una subdivisión física, algo poco frecuente en propiedades urbanas.
Son pocas las ocasiones en las cuales son dos o tres propiedades y que las mismas pueden adjudicarse a los herederos en su justa proporción y que puedan ser divididas y escriturables como PH y sin perjuicio de una justa compensación por diferencia de valor en cuanto a metraje, orientación o mejor estado de la propiedad.
Venta del inmueble, generalmente mediante un proceso judicial, para luego repartir el dinero obtenido entre los copropietarios.
Si bien es un derecho legal, este camino suele ser más largo, costoso y desgastante, por lo que se recomienda como último recurso dado que la propiedad sin acuerdo de los propietarios mientras tramita el juicio de división de condominio termina en subasta pública obteniendo los propietarios un 60/70% del valor real entre valor subasta, gastos de remate, honorarios martillero, honorarios profesionales de los abogados intervinientes
Mientras tramita el juicio , la propiedad suma gastos de impuestos , tasas, servicios y riesgo que ingreses intrusos.
En cambio si alguno de los propietarios se encuentra ocupando o usufructuando el inmueble, es decir dejando muebles, rodados, etc…, tendría que abonar los gastos mensuales y un canon locativo proporcional al resto de los condóminos, caso contrario la acción judicial tendrá como finalidad tasas un canon locativo el cuál se descontará del monto residual que le quedará luego de todo al propietario en mora.
Claves para prevenir conflictos
Hablar del tema a tiempo, especialmente en contextos hereditarios.
Contar con asesoramiento legal e inmobiliario desde el inicio.
Realizar una valuación objetiva del inmueble.
Priorizar soluciones prácticas por sobre posiciones emocionales.
Proceder a la venta del inmueble, pero evitar firmar boleto de compraventa sino que concurrir directamente a la escrituración a fin de evitar penalidades por un arrepentimiento o mala actitud del condómino.
Venta de la parte indivisa a un tercero quien actuará con las mismas acciones judiciales pero sin cuestiones familiares interrelacionadas o que afecten la toma de decisiones objetivas y correctas.
Una decisión patrimonial, no solo legal
Un inmueble compartido no es solo un bien: también es una relación entre personas. Resolver a tiempo qué hacer con una propiedad en condominio permite ordenar el patrimonio, evitar conflictos innecesarios y tomar decisiones más alineadas con la realidad de cada propietario.
Ya sea a través del acuerdo o, en última instancia, de la división del condominio, la clave está en no postergar una definición que impacta tanto en lo económico como en lo personal.
